回望過(guò)去的2017年，房地產(chǎn)是絕繞不過(guò)的關(guān)鍵詞，這一年是房地產(chǎn)行業(yè)再創(chuàng )新高的一年；也是史上調控最密集的一年，據不完全統計，有超百城發(fā)布了150余次樓市調控政策，熱點(diǎn)城市不斷限購、限貸、限價(jià)、限售、限商。與此同時(shí)，共有產(chǎn)權、長(cháng)租公寓、“房住不炒”、長(cháng)效機制等一系列新概念、新機制、新模式，無(wú)不深刻影響著(zhù)未來(lái)的政策和市場(chǎng)走勢，更關(guān)乎到每一個(gè)老百姓的切身利益。

進(jìn)入2018年還沒(méi)幾天，關(guān)于某些城市放松調控的消息就迅速占據新聞頭條，今年的房地產(chǎn)依然會(huì )是社會(huì )各界關(guān)注的焦點(diǎn)。

新時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )怎樣變化？背后的邏輯又是什么？

宏觀(guān)層面 內外環(huán)境承壓

伴隨著(zhù)美國大規模減稅法案的通過(guò)，和美聯(lián)儲進(jìn)一步加息、縮表，以及歐美日相繼拒絕承認中國的市場(chǎng)經(jīng)濟地位，國際金融貿易環(huán)境越來(lái)越不利于中國，無(wú)論中國是主動(dòng)還是被動(dòng)，接下來(lái)不可避免地需要應對全球范圍的貿易戰、減稅戰、金融戰。

美國減稅勢必導致美國企業(yè)回國投資和海外利潤部分回流美國，并吸引非美企業(yè)投資美國，在提振美國經(jīng)濟的同時(shí)，擠壓他國經(jīng)濟。不只是美國，英國早已聲稱(chēng)要繼續保持G20最低稅率的競爭力，印度和中國已經(jīng)先行減稅，但力度仍不足以抵消美英減稅的沖擊。

眾所周知，美國加息勢必縮小中美利差，引導美元回流，迫使中國被動(dòng)加息，或者定向被動(dòng)加息，就如樓市已經(jīng)定向加息一樣；美國縮表同樣導致美元流動(dòng)性減少，美元升值，迫使人民幣貶值、美元流出，形成拋棄人民幣資產(chǎn)并尋求美元定價(jià)資產(chǎn)的新趨勢。

很顯然，美國所希望的三大戰最終結果是：美元升值、美元回流、美國投資擴大，美國開(kāi)始再薅全世界尤其是中國的羊毛。對中國最直接的影響就是外匯外流、貨幣貶值、企業(yè)轉移、流動(dòng)性收縮、資金成本上漲、資產(chǎn)價(jià)格下跌。

我國從投資到消費的結構轉型已見(jiàn)成效，消費增速平穩，對經(jīng)濟增長(cháng)的貢獻率已經(jīng)達到64.5%，占比仍在提升；出口將遭遇不利，增長(cháng)難以預期；地方政府負債受到約束，房地產(chǎn)持續調控，流向房地產(chǎn)的資金難以增長(cháng)，將拖累固定資產(chǎn)投資。

未來(lái)三年，錢(qián)少且貴，現金為王。大水漫灌的日子將一去不復返，房地產(chǎn)行業(yè)要準備迎接緊日子的到來(lái)。

調控成效初顯 泡沫風(fēng)險不容做大

調控基本取得成效。

2017年11月，國家統計局公布的數據顯示，房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積和投資增速都出現下降，按揭貸款增速已經(jīng)降至-1.6%，定金及預付款增速也在持續下降；70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)普遍出現下降，量平價(jià)穩意味著(zhù)未來(lái)市場(chǎng)泡沫風(fēng)險在逐步降低。

我們預判，今年樓市將是歷史上最平穩的一年，樓市不會(huì )大起更不會(huì )大落，房?jì)r(jià)不會(huì )暴漲更不會(huì )暴跌。

未來(lái)一二線(xiàn)城市住宅供給量會(huì )趨于減少，三四線(xiàn)城市住宅供給難以增加，金融環(huán)境的趨緊也導致購房者減少，2018年成交面積會(huì )有小幅下降，成交價(jià)格會(huì )有小幅上漲，很可能未來(lái)市場(chǎng)蛋糕“一年比一年小”。

房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始降溫，但樓市調控依然會(huì )嚴格。從政策上來(lái)看，樓市政策以穩為主，穩房?jì)r(jià)、穩市場(chǎng)、穩預期。

調控將從因城施策轉向一城多策，從一二線(xiàn)城市控房?jì)r(jià)轉向分區域控房?jì)r(jià)，從三四線(xiàn)城市去庫存轉向有庫存的地方包括縣城去庫存。調控將呈現內容更細化、策略更分化、方式更多樣化的新格局，和以地方政府為主責、不搞一刀切的調控新模式。

我們認為，未來(lái)5年調控都不會(huì )退出。限購、限貸、限價(jià)、限售政策都還會(huì )執行，必要時(shí)還會(huì )繼續打補丁。限價(jià)令可能會(huì )做一些漸進(jìn)式的放松，通過(guò)一手房?jì)r(jià)格的調整來(lái)減少一二手房?jì)r(jià)格倒掛現象。流向房地產(chǎn)的資金會(huì )繼續受限，樓市定向加息已然為之，未來(lái)可能還會(huì )有城市繼續加息。今后一段時(shí)期內，樓市、地市還會(huì )繼續降溫，有助于防止風(fēng)險形成共振，后市也不存在再次沖高的可能。

周期輪動(dòng)不再適用 長(cháng)效機制逐步建立

既然調控放松無(wú)望，那么2018年的樓市會(huì )不會(huì )因此調頭向下，成為名副其實(shí)的“拐點(diǎn)”呢？

其實(shí)，調控就是調整和控制，試圖在“不突破上限、不穿透下限”之間尋求平衡，上限就是泡沫不能繼續膨脹到無(wú)法控制，下限就是控制不發(fā)生系統性風(fēng)險。調控不放松還意味著(zhù)過(guò)去的樓市周期論不再成立，未來(lái)的長(cháng)效機制更是呼之欲出。

過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)存在連續多輪的三年小周期，其背后的邏輯是房?jì)r(jià)漲跌影響社會(huì )穩定和諧、經(jīng)濟發(fā)展需要房地產(chǎn)牽引拉動(dòng)，因此，市場(chǎng)總是出現調控，房?jì)r(jià)上漲頭痛醫頭、市場(chǎng)冷凍腳痛醫腳，政策短效、周而復始、循環(huán)往復、周期頻現。

十九大報告提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，以及“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”的要求，“加快住房制度改革和長(cháng)效機制建設”又已作為2018年著(zhù)力抓好的重點(diǎn)工作之一，體系完整、內涵豐富。

長(cháng)效機制應該怎么建立？住房制度中談到了多主體供給、多渠道保障。在多主體供給方面，會(huì )形成新增國有土地、現有企事業(yè)單位用地、農村集體建設用地的新格局；在多渠道保障方面，我們建議形成租賃住房、共有產(chǎn)權住房、普通商品住房、高端商品住房四位一體的住房制度，相對貧困人群租賃住房或購買(mǎi)共有產(chǎn)權房，高凈值人群購買(mǎi)不限購、不限價(jià)、不限售、高地價(jià)的高端住宅，未來(lái)形成高端有市場(chǎng)、低端有保障的住房制度大框架。

房地產(chǎn)長(cháng)效機制的基礎工程，包括了城鎮化進(jìn)程、增加大城市住房用地供應、不動(dòng)產(chǎn)登記、提高房企注冊資本金、農村集體建設用地入市、城市土地財政和房地產(chǎn)稅收改革、農村住房管理等多個(gè)方面的體制機制完善。

長(cháng)效機制涉及到土地管理法、房地產(chǎn)法、房地產(chǎn)稅法等很多法律法規的修訂完善，立法的加快推進(jìn)也是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)治久安的根本之道。只有這樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能告別周期、走出“屢調屢漲”的怪圈，房地產(chǎn)健康平穩發(fā)展才能真正實(shí)現。

（作者系新城控股集團高級副總裁）

（來(lái)源：經(jīng)濟參考報）