■ 特約撰稿 張宏偉

在1月15日舉行的2018年全國國土資源工作會(huì )議上，國土資源部部長(cháng)姜大明表示，我國將研究制定權屬不變、符合規劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地建設租賃住房試點(diǎn)，推動(dòng)建立多主體供應、多渠道保障租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。今后，政府將不再是居住用地惟一提供者。同時(shí)，我國還將探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，落實(shí)宅基地集體所有權，保障宅基地農戶(hù)資格權，適度放活宅基地使用權。

從業(yè)內呼吁多年的土地制度改革角度來(lái)看，國土資源部此番探索確實(shí)是一項重大理論創(chuàng )新。那么，一旦這一理論創(chuàng )新付諸實(shí)踐，將會(huì )對中國未來(lái)的樓市產(chǎn)生哪些重要影響？此項醞釀已久即將付諸實(shí)踐的政策，其背后的“真相”跟“邏輯”究竟是什么？很值得我們進(jìn)行深入的思考。

首先，宅基地“三權分置”與土地承包權延長(cháng)30年均有利于進(jìn)一步推動(dòng)新型城鎮化建設。所謂“三權分置”，即宅基地所有權、資格權和使用權的三權分離。以農民宅基地為例，從性質(zhì)上而言，它歸集體所有，村集體成員有資格享有這塊土地上所產(chǎn)生的收益，同時(shí)收益按照資格權進(jìn)行分配，但具有資格的人并不一定使用相應的宅基地，可以將使用權讓渡給其他人從而獲得收益。

如果宅基地“三權分置”付諸實(shí)踐，對于農民來(lái)講，無(wú)論是哪個(gè)符合資格的自然人或企業(yè)法人使用宅基地，農民的收益權仍然不變。這樣一來(lái)，農民有可能放棄宅基地的使用權，宅基地的利用效率也會(huì )提高。與此同時(shí)，農民的勞動(dòng)力得以解放出來(lái)，仍然可以外出在城鎮打工或創(chuàng )業(yè)獲得收益，最終便于留在城鎮。

黨的十九大報告中明確指出，第二輪土地承包到期后再延長(cháng)30年。這對農民來(lái)講，其實(shí)是土地收益權進(jìn)一步延長(cháng)30年。道理很簡(jiǎn)單，如果農民進(jìn)城，一方面在城鎮打工或創(chuàng )業(yè)獲得收益，享受城鎮公共服務(wù)配套的便利，最終留在城鎮；另外一方面，土地承包收益權仍然繼續享有30年，對于新市民（進(jìn)城農民）而言，也是最大的實(shí)惠。這樣一來(lái)，城鎮與農村兩邊的收益，新市民都同時(shí)享有，勢必加速推動(dòng)新型城鎮化的進(jìn)程。

其次，“就近城鎮化”將成為下一輪中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要紅利。宅基地“三權分置”與土地承包權延長(cháng)30年有利于推進(jìn)城鎮化，那么，新市民（進(jìn)城農民）在什么類(lèi)型城市實(shí)現“就近城鎮化”？就房?jì)r(jià)表現來(lái)看，一二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)甚至中東部的三四線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)，一般的新市民（進(jìn)城農民）已經(jīng)承受不起。在此背景下，以“縣鎮”為核心的“就近城鎮化”勢必將成為未來(lái)發(fā)展趨勢，也將成為下一輪中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要紅利。

國土資源部部長(cháng)姜大明表示，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地建設租賃住房試點(diǎn)，推動(dòng)建立多主體供應、多渠道保障租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。這項措施和宅基地“三權分置”相結合，意味著(zhù)此前閑置的宅基地（集體用地）今后可以入市進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)，供地主體不一定是政府，有可能是集體，政府將不再是居住用地惟一提供者。

在此背景下，集體用地可以引進(jìn)符合資格的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行有效集中利用并開(kāi)發(fā)，尤其是在“縣鎮”為核心的周邊區域，可以將原有宅基地綜合開(kāi)發(fā)為城市居住用途，包括買(mǎi)賣(mài)的市場(chǎng)化商品住宅和租賃型住宅，“縣鎮”樓市形成了多主體供應、多渠道保障租購并舉的住房體系。那么，對于農民來(lái)講，就可以“就近城鎮化”，普通老百姓就可以在此安居樂(lè )業(yè)。

最后，在“就近城鎮化”過(guò)程中，農業(yè)特色小鎮的建設將為中國房企的業(yè)務(wù)拓展和轉型提供方向。“就近城鎮化”不是簡(jiǎn)單的開(kāi)發(fā)一些住宅小區，而是在改變農民原有居住宅基地的居住形態(tài)的同時(shí)，也賦予以“縣鎮”為核心的城鎮化區域所應具備的城鎮公共服務(wù)配套功能，比如衣食住行、吃喝玩樂(lè )等公共資源。安居同時(shí)也要樂(lè )業(yè)，即“就近城鎮化”始終離不開(kāi)產(chǎn)業(yè)的支撐。

就農村現狀來(lái)看，未來(lái)農業(yè)生產(chǎn)、農產(chǎn)品加工、農業(yè)科技、農業(yè)服務(wù)、休閑農業(yè)必將發(fā)揮重要作用，同時(shí)我國農業(yè)開(kāi)始從傳統的農業(yè)轉向休閑特色新農業(yè)。特色新農業(yè)的發(fā)展必然會(huì )在未來(lái)逐漸形成集農業(yè)、休閑、生態(tài)、旅游、消費等一體的產(chǎn)業(yè)集群——農業(yè)特色小鎮。由此可見(jiàn)，農業(yè)特色小鎮將成為推動(dòng)小城鎮“就近城鎮化”發(fā)展的重要手段。

對于在一二線(xiàn)城市拿地受限的房企來(lái)講，宅基地“三權分置”為房企進(jìn)行開(kāi)發(fā)提供了政策面的支撐，同時(shí)土地承包權延長(cháng)30年等措施進(jìn)一步推進(jìn)“以人為核心的城鎮化”，以“縣鎮”為核心的城鎮化區域也必將加速發(fā)展。這對于房企來(lái)講都是業(yè)務(wù)拓展的大好機會(huì )，尤其是在京津冀、長(cháng)三角與珠三角等中東部經(jīng)濟相對發(fā)達的“縣鎮”區域，部分房企必然會(huì )加速布局，未來(lái)“縣鎮”為核心的“就近城鎮化”也將因為諸多房企的積極布局而不斷提速。

(來(lái)源：中國建設報  作者系同策咨詢(xún)研究部總監)